공시가 10억인데 시세 15억이라면 주택연금 최대로 받는 법
주택연금 가입 조건은 알았지만, 얼마나 받을 수 있는지 정확히 계산하기 어렵습니다. 여기에 대부분이 놓치는 핵심 전략이 있습니다. 가입 기준은 공시가격이지만 지급은 시세로 한다는 점입니다. 공시가격 10억 집이 시세 15억이라면 15억 기준으로 연금을 받습니다. 다주택자도 조건만 맞으면 가입 가능하며, 명의 관리에 따라 유불리가 달라집니다. 지금부터 주택연금 수령액을 최대로 높이는 실전 전략을 알려드립니다.
1. 공시가격 vs 시세 차이 활용법
주택연금의 핵심 전략은 가입 기준과 지급 기준이 다르다는 점입니다.
1) 가입 기준은 공시가격
주택연금 가입 여부는 공시가격 12억 원 이하로 판단합니다.
공시가격은 정부가 발표하는 공식 가격으로, 실제 시세보다 낮게 책정됩니다.
일반적으로 공시가격은 실거래가의 70%에서 90% 수준입니다.
예를 들어 실거래가 15억 아파트의 공시가격이 10억이라면 가입 가능합니다.
2) 지급 기준은 시세
가입은 공시가격으로 하지만, 연금액은 시세를 기준으로 지급합니다.
시세는 한국부동산원 시세를 우선으로 하고, 없으면 KB 시세를 적용합니다.
한국부동산원 시세는 실거래가의 90%에서 95% 수준으로 책정됩니다.
단독주택처럼 거래가 없는 경우 감정평가로 시세를 결정할 수 있습니다.
💎 핵심 전략:
공시가격 10억, 시세 15억인 집이라면 가입도 가능하고 15억 기준으로 연금을 받습니다. 공시가율이 낮을수록 유리합니다.
3) 실전 계산 예시
구체적인 예시로 이해해보겠습니다.
경우 1: 실거래가 14억, 공시가격 10억, 시세 13억
→ 가입 가능 (공시가 12억 이하), 13억 기준으로 연금 지급
→ 70세 기준 월 390만원 수령 가능
경우 2: 실거래가 12억, 공시가격 9억, 시세 11억
→ 가입 가능 (공시가 12억 이하), 11억 기준으로 연금 지급
→ 70세 기준 월 330만원 수령 가능
경우 3: 실거래가 15억, 공시가격 13억, 시세 14억
→ 가입 불가능 (공시가 12억 초과)
💡 TIP: 공시가격과 시세 차이가 클수록 유리합니다. 가입 전에 두 가격을 모두 확인하세요.
2. 다주택자도 가입 가능한가
많은 분들이 다주택자는 주택연금 가입이 안 된다고 오해합니다. 사실은 다릅니다.
1) 다주택자 가입 조건
총 주택 공시가격이 12억 이하면 다주택자도 가입 가능합니다.
집이 한 채가 아니어도 모든 집의 공시가격을 합쳐서 12억 이하면 됩니다.
예를 들어 A 주택 공시가 6억, B 주택 공시가 5억이면 총 11억으로 가입 가능합니다.
다만 실거주하는 집 하나만 주택연금 대상입니다.
2) 전세나 월세를 준 집은 안 되는가
전세나 월세를 주고 있는 집은 주택연금 대상이 아닙니다.
가입 당시부터 실거주해야만 가능합니다.
투자용으로 보유 중인 집은 주택연금 대상이 될 수 없습니다.
내가 세 채를 소유하고 있어도 실거주 하나만 주택연금 신청이 가능합니다.
⚠️ 주의: 가입 후에는 요양원, 자녀 부양, 실버타운 입주 시에만 전월세 가능합니다. 단순 이사는 집을 바꿔 담보를 제공하면 됩니다.
3) 한 채만 공시가 12억 초과라면
한 채의 공시가격이 13억이면 가입할 수 없습니다.
하지만 여러 채를 합쳐서 12억 이하라면 가입 가능합니다.
예를 들어 A 주택 공시가 13억 단독으로는 불가능하지만, A 주택 8억 + B 주택 4억 = 총 12억은 가능합니다.
3. 명의는 누구로 해야 유리한가
부부 공동명의와 단독명의 중 어느 것이 유리할까요? 자녀와 공동명의는 가능할까요?
1) 부부 공동명의 vs 단독명의
부부 공동명의와 단독명의는 연금액이 동일합니다.
남편 단독명의든 부부 공동명의든 주택연금 수령액에는 차이가 없습니다.
다만 오래 살 배우자 명의로 하는 것이 관리상 편리합니다.
남편 명의인데 남편이 먼저 돌아가시면 상속 절차가 복잡해집니다.
부인 명의로 되어 있으면 남편이 돌아가셔도 주택연금 지급 과정에서 문제가 없습니다.
2) 자녀와 공동명의는 불가능
부모와 자녀가 공동명의인 경우 주택연금 가입이 안 됩니다.
엄마와 딸이 공동명의라면 주택연금 신청 불가능합니다.
이유는 한 분이 돌아가시면 자녀에게도 상속권이 발생하기 때문입니다.
자녀가 지분을 가져가면 주택을 팔아야 하는 문제가 생길 수 있습니다.
⚠️ 주의: 자녀와 공동명의라면 주택연금 가입 전에 지분 정리가 필요합니다. 부부 단독명의 또는 부부 공동명의로 변경하세요.
3) 나이 차이가 큰 부부의 전략
부부 나이 차이가 크면 연금액 책정에 영향을 줍니다.
남편 70세, 부인 60세라면 60세 기준으로 연금액이 결정됩니다.
월 수령액은 낮아지지만, 평생 지급 기간이 길어져 총 수령액은 증가합니다.
극단적으로 남편 70세, 부인 40세라면 40세 기준으로 책정되어 월 수령액이 매우 낮습니다.
하지만 40세 배우자가 100세까지 산다면 60년 동안 연금을 받게 됩니다.
| 부부 나이 | 월 수령액 (5억 기준) | 예상 수령 기간 |
|---|---|---|
| 70세 / 70세 | 150만원 | 약 15-20년 |
| 70세 / 65세 | 125만원 | 약 20-25년 |
| 70세 / 60세 | 90-100만원 | 약 25-30년 |
4. 주택 유형별 가입 가능 여부
아파트만 가능한 것이 아닙니다. 주거용이라면 대부분 가능합니다.
1) 가입 가능한 주택 유형
✅ 아파트: 가장 많이 가입하는 유형입니다.
✅ 빌라: 다세대주택, 연립주택 모두 가능합니다.
✅ 단독주택: 감정평가로 시세를 결정합니다.
✅ 오피스텔: 주거용 오피스텔은 가능합니다.
✅ 농가: 시골 농가주택도 가입 가능합니다.
주거용으로 살고 있는 주택이라면 형태와 관계없이 모두 가능합니다.
2) 가입 불가능한 유형
❌ 농지: 농지연금이 따로 있습니다.
❌ 임야: 산지연금이 따로 있습니다.
❌ 상가: 주거용이 아니므로 불가능합니다.
❌ 업무용 오피스텔: 주거용만 가능합니다.
3) 재건축 재개발 대상은 어떻게 되나
재건축이나 재개발 대상 주택도 주택연금 가입이 가능합니다.
재건축이 완료되어 새 집으로 바뀌어도 주택연금은 계속 유지됩니다.
담보 물건이 바뀌는 것이므로 승계 절차만 밟으면 됩니다.
다만 집값이 3억에서 10억으로 올라도 연금액은 3억 기준으로 유지됩니다.
⚠️ 주의: 재건축으로 집값이 올라도 연금액은 증가하지 않습니다. 따라서 재건축 예정이라면 가입을 미루는 것도 전략입니다.
5. 결론: 주택연금 수령액 극대화 전략
주택연금 수령액을 최대로 높이는 핵심은 공시가격과 시세 차이를 활용하는 것입니다.
가입 기준은 공시가격 12억 이하지만, 지급은 시세로 하기 때문에 차이가 클수록 유리합니다.
다주택자도 총 공시가격 12억 이하면 가입 가능하며, 실거주하는 집 하나만 대상입니다.
명의는 부부 공동명의와 단독명의가 동일하지만, 오래 살 배우자 명의가 관리상 유리합니다.
자녀와 공동명의는 불가능하므로 가입 전 지분 정리가 필요합니다.
⚠️ 여기서 끝이 아닙니다
이 방법을 실제로 성공시키려면 반드시 알아야 할 해지 페널티와 상속 전략이 남아있습니다.